وقتی به سرمایه گذاری در املاک فکر می کنید، اولین چیزی که احتمالاً به ذهن می رسد خانه شما است. البته، سرمایه گذاران املاک و مستغلات گزینه های زیادی برای انتخاب سرمایه گذاری دارند و همه آنها دارایی فیزیکی نیستند.

املاک و مستغلات در طول 50 سال گذشته به یک وسیله سرمایه گذاری محبوب تبدیل شده است. در اینجا نگاهی به برخی از گزینه های پیشرو برای سرمایه گذاران فردی، همراه با دلایل سرمایه گذاری می اندازیم.

  املاک و مستغلات به عنوان طبقه دارایی خود در نظر گرفته می شود و باید حداقل بخشی از یک سبد دارایی متنوع باشد.

    یکی از راه‌های کلیدی که سرمایه‌گذاران می‌توانند در املاک و مستغلات کسب درآمد کنند، تبدیل شدن به مالک ملک اجاره‌ای است.

    فلیپرها سعی می کنند املاک و مستغلات کم ارزشی را بخرند، آن را تعمیر کنند و برای کسب سود بفروشند.

    تراست های سرمایه گذاری املاک و مستغلات  بدون نیاز به مالکیت، بهره برداری یا تامین مالی دارایی ها، غیرمستقیم قرار گرفتن در معرض املاک و مستغلات را ارائه می دهند.

سابقه قیمت های مسکن

املاک و مستغلات برای مدت طولانی به عنوان یک سرمایه گذاری مناسب در نظر گرفته می شود و دلیل خوبی نیز دارد. قبل از سال 2007، داده‌های تاریخی مسکن نشان می‌داد که قیمت‌ها می‌توانند به طور نامحدودی به افزایش خود ادامه دهند. به جز چند استثنا، متوسط ​​قیمت فروش خانه در ایالات متحده هر سال بین سال های 1963 و 2007 افزایش می یابد – شروع رکود بزرگ. قیمت خانه با شروع همه‌گیری کووید-19 در بهار 2020 ضربه کوچکی را متحمل شد. با این حال، با عرضه واکسن‌ها و کاهش نگرانی‌های بیماری همه‌گیر، قیمت خانه‌ها تا سال 2022 به بالاترین حد خود رسید.

این نمودار از بانک فدرال رزرو سنت لوئیس میانگین قیمت های فروش را بین سال های 1963 و سه ماهه اول 2022 نشان می دهد (جدیدترین داده های موجود). مناطقی که در سایه خاکستری روشن قرار دارند، نشان دهنده رکود اقتصادی ایالات متحده است.

املاک اجاره ای

اگر در املاک اجاره ای سرمایه گذاری کنید ، صاحبخانه می شوید بنابراین باید در نظر بگیرید که آیا در این نقش راحت هستید یا خیر. به عنوان صاحبخانه، شما مسئول مواردی مانند پرداخت وام مسکن، مالیات بر دارایی، و بیمه ، نگهداری از ملک، یافتن مستاجر و رسیدگی به هرگونه مشکل خواهید بود.

مگر اینکه یک مدیر ملک را برای رسیدگی به جزئیات استخدام کنید، صاحبخانه بودن یک سرمایه گذاری عملی است. بسته به موقعیت شما، مراقبت از ملک و مستاجران می تواند یک شغل 24 ساعته و 7 ساعته باشد – و همیشه خوشایند نیست. با این حال، اگر املاک و مستاجران خود را با دقت انتخاب کنید، می توانید خطر بروز مشکلات بزرگ را کاهش دهید.

یکی از راه های کسب درآمد صاحبخانه ها، جمع آوری اجاره بها است.2 اینکه چقدر اجاره می توانید بپردازید بستگی به محل اجاره دارد. با این حال، تعیین بهترین اجاره ممکن است دشوار باشد، زیرا اگر مبلغ زیادی را شارژ کنید، مستاجران را فراری می‌دهید، و اگر خیلی کم هزینه کنید، پول روی میز باقی می‌ماند. یک استراتژی رایج این است که تا زمانی که وام مسکن پرداخت نشده است، اجاره به اندازه کافی برای پوشش مخارج دریافت شود، در این زمان اکثر اجاره به سود تبدیل می شود.

راه اصلی دیگر کسب درآمد صاحبخانه از طریق قدردانی است.3 اگر ارزش ملک شما افزایش یابد، ممکن است بتوانید آن را با سود بفروشید (زمانی که زمانش برسد) یا در برابر سهام وام بگیرید تا سرمایه گذاری بعدی خود را انجام دهید. در حالی که املاک و مستغلات تمایل به افزایش قیمت دارند، هیچ تضمینی وجود ندارد.

مانند معامله گران روزانه که از سرمایه گذاران خرید و نگهداری فاصله دارند ، باله های املاک و مستغلات نژادی کاملاً متفاوت از صاحبخانه های خرید و اجاره هستند. فلیپرها املاک را به این منظور می خرند که آنها را برای مدت کوتاهی نگهداری کنند – اغلب بیش از سه تا چهار ماه نیست – و به سرعت آنها را برای کسب سود بفروشند.

دو رویکرد اصلی برای برگرداندن یک ویژگی وجود دارد:

    تعمیر و به روز رسانی. با این رویکرد، ملکی را خریداری می کنید که فکر می کنید با تعمیرات و به روز رسانی های خاص، ارزش آن افزایش می یابد. در حالت ایده‌آل، شما کار را در سریع‌ترین زمان ممکن تکمیل می‌کنید و سپس با قیمتی که بیشتر از کل سرمایه‌گذاری شماست (از جمله بازسازی‌ها) می‌فروشید.

    نگه دارید و دوباره بفروشید. عملکرد این نوع چرخش متفاوت است. به جای خرید ملک و تعمیر آن، در بازاری که به سرعت در حال رشد است خرید می کنید، چند ماه نگه می دارید و سپس با سود می فروشید.

با هر دو نوع چرخش، شما این خطر را دارید که نتوانید ملک را با قیمتی که به سود منجر شود تخلیه کنید. این می تواند یک چالش باشد، زیرا فلیپرها معمولاً به اندازه کافی پول نقد آماده برای پرداخت وام مسکن برای املاک در دراز مدت ندارند. با این حال، تلنگر می‌تواند راهی سودآور برای سرمایه‌گذاری در املاک باشد، اگر به روش درست انجام شود .

تراست سرمایه گذاری املاک و مستغلات زمانی ایجاد می شود که یک شرکت (یا تراست) برای استفاده از پول سرمایه گذاران برای خرید، بهره برداری و فروش املاک مولد درآمد تشکیل شود.

برای واجد شرایط شدن واحد تجاری باید 90٪ از سود مشمول مالیات خود را در قالب سود سهام به سهامداران پرداخت کند. با انجام این کار، ریل ها از پرداخت مالیات بر درآمد شرکتی اجتناب می کنند، در حالی که یک شرکت معمولی از سود خود مالیات می گیرد، بنابراین بازدهی را که می تواند بین سهامدارانش توزیع کند، کاهش می دهد.

مانند سهام عادی که سود سهام پرداخت می کنند، ریل برای سرمایه گذارانی که خواهان درآمد منظم هستند مناسب است، اگرچه فرصتی برای قدردانی نیز ارائه می دهد. ریل ها در املاک مختلفی مانند مراکز خرید (حدود یک چهارم تمام ریل ها در این موارد تخصص دارند)، امکانات مراقبت های بهداشتی، وام مسکن و ساختمان های اداری سرمایه گذاری می کنند. در مقایسه با سایر انواع سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، ریل ها دارای مزایای نقدشوندگی بالا هستند .

گروه های سرمایه گذاری املاک

گروه های سرمایه گذاری املاک و مستغلات  به نوعی مانند صندوق های مشترک کوچک برای املاک اجاره ای هستند. اگر می‌خواهید ملکی اجاره‌ای داشته باشید، اما نمی‌خواهید دردسرهای صاحبخانه بودن را داشته باشید، یک گروه سرمایه‌گذاری املاک ممکن است راه‌حل شما باشد.

یک شرکت مجموعه‌ای از ساختمان‌ها، اغلب آپارتمان‌ها را می‌خرد یا می‌سازد، سپس به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد آنها را از طریق شرکت خریداری کنند، بنابراین به گروه می‌پیوندند. یک سرمایه گذار می تواند یک یا چند واحد از فضای زندگی مستقل داشته باشد. اما شرکتی که گروه سرمایه گذاری را اداره می کند، تمام واحدها را مدیریت می کند و مراقبت، تبلیغات و یافتن مستاجران را بر عهده دارد. در ازای این مدیریت، شرکت درصدی از اجاره ماهانه را می گیرد.

چندین نسخه از گروه های سرمایه گذاری وجود دارد. در نسخه استاندارد، اجاره نامه به نام سرمایه گذار است و همه واحدها بخشی از اجاره را برای محافظت در برابر جای خالی گاه به گاه جمع می کنند. این بدان معناست که حتی اگر واحد شما خالی باشد، به اندازه کافی برای پرداخت وام مسکن دریافت خواهید کرد.

کیفیت یک گروه سرمایه گذاری کاملاً به شرکت ارائه دهنده آن بستگی دارد. در تئوری، این یک راه مطمئن برای ورود به سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است، اما گروه ها ممکن است هزینه های بالایی را که صنعت صندوق های سرمایه گذاری مشترک را تحت فشار قرار می دهد، دریافت کنند. مانند همه سرمایه‌گذاری‌ها، تحقیق کلیدی است.

مشارکت های محدود املاک

مشارکت محدود املاک و مستغلات  مشابه گروه سرمایه گذاری املاک و مستغلات است. این نهادی است که برای خرید و نگهداری یک سبد دارایی یا گاهی اوقات فقط یک ملک تشکیل شده است. با این حال، پاسخ ها برای تعداد محدودی از سال وجود دارند.

یک مدیر املاک با تجربه یا شرکت توسعه املاک و مستغلات به عنوان شریک عمومی خدمت می کند . سپس به دنبال سرمایه‌گذاران خارجی برای تأمین مالی پروژه املاک و مستغلات در ازای سهمی از مالکیت به عنوان شرکای محدود می‌گردند . شرکا ممکن است توزیع‌های دوره‌ای را از درآمد حاصل از دارایی‌های پاسخ دریافت کنند، اما بازده واقعی زمانی حاصل می‌شود که دارایی‌ها فروخته می‌شوند – با شانس، با سود قابل توجهی – و پاسخ در طول مسیر منحل می‌شود.

صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات

صندوق های سرمایه گذاری مشترک املاک و مستغلات عمدتاً در پاسخ و شرکت های عامل املاک و مستغلات سرمایه گذاری می کنند. آنها توانایی به دست آوردن مواجهه متنوع با املاک و مستغلات را با سرمایه نسبتاً کمی فراهم می کنند. بسته به استراتژی و اهداف متنوع‌سازی، آن‌ها انتخاب دارایی بسیار گسترده‌تری را در اختیار سرمایه‌گذاران قرار می‌دهند که از طریق خرید پاسخ منفرد به دست می‌آید. 

مانند پاسخ ، این وجوه بسیار نقد هستند. مزیت مهم دیگر برای سرمایه گذاران خرد، اطلاعات تحلیلی و تحقیقاتی ارائه شده توسط صندوق است. این می تواند شامل جزئیات در مورد دارایی های به دست آمده و دیدگاه مدیریت در مورد دوام و عملکرد سرمایه گذاری های خاص املاک و مستغلات و به عنوان یک طبقه دارایی باشد. سرمایه‌گذاران سوداگرانه‌تر می‌توانند در خانواده‌ای از صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات سرمایه‌گذاری کنند، و از نظر تاکتیکی بر انواع یا مناطق خاصی از دارایی اضافه وزن می‌دهند تا بازدهی را به حداکثر برسانند.

چرا سرمایه گذاری در املاک ؟

املاک و مستغلات می تواند نمایه ریسک و بازده پرتفوی سرمایه گذار را افزایش دهد و بازدهی رقابتی با ریسک را ارائه دهد . به طور کلی، بازار املاک و مستغلات ، به ویژه در مقایسه با سهام و اوراق قرضه، دارای نوسانات کم است.

املاک و مستغلات در مقایسه با منابع بازده درآمد سنتی تر نیز جذاب است. این طبقه دارایی معمولاً با سود بازدهی نسبت به اوراق خزانه ایالات متحده معامله می شود و به ویژه در محیطی که نرخ های خزانه داری پایین است جذاب است.

تنوع و امنیت

یکی دیگر از مزایای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، پتانسیل متنوع سازی آن است. املاک و مستغلات دارای همبستگی کم و در برخی موارد منفی با سایر طبقات دارایی اصلی است – به این معنی که وقتی سهام کاهش می یابد، املاک و مستغلات اغلب افزایش می یابد. این بدان معناست که افزودن املاک و مستغلات به پرتفوی می تواند نوسانات آن را کاهش دهد و بازده بالاتری را به ازای هر واحد ریسک ارائه دهد. هر چه سرمایه‌گذاری در املاک مستقیم‌تر باشد، پوشش بهتری خواهد داشت: وسایل نقلیه مستقیم کمتری که به صورت عمومی معامله می‌شوند، مانند پاسخ ، عملکرد کلی بازار سهام را منعکس می‌کنند.

از آنجا که مستغلات مستقيم با ​​آجر و ملات پشتيباني مي‌شود، همچنين تضاد نماينده اصلي کمتري دارد ، يا ميزاني که منافع سرمايه‌گذار به درستي و شايستگي مديران و بدهکاران وابسته است. حتی شکل‌های غیرمستقیم‌تر سرمایه‌گذاری، محافظت‌هایی دارند. به عنوان مثال، رابطه ها الزام می کنند که حداقل درصد سود (90٪) به عنوان سود سهام پرداخت شود.

پوشش تورمی

قابلیت پوشش تورمی املاک و مستغلات از رابطه مثبت بین رشد تولید ناخالص داخلی  و تقاضا برای املاک و مستغلات ناشی می شود. با گسترش اقتصادها، تقاضا برای املاک و مستغلات باعث افزایش اجاره بها می شود و این به نوبه خود به ارزش سرمایه بالاتر تبدیل می شود. بنابراین، املاک و مستغلات با وارد کردن بخشی از فشار تورمی به مستاجران و با الحاق بخشی از فشار تورمی در قالب افزایش سرمایه ، تمایل به حفظ قدرت خرید سرمایه دارند.

قدرت اهرم

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات یک ابزار را به سرمایه گذار می دهد که در دسترس سرمایه گذاران بازار سهام نیست: اهرم . اهرم به معنای استفاده از بدهی برای تامین مالی خریدی بزرگتر از پول نقد موجود است. اگر می‌خواهید سهامی بخرید، باید ارزش کامل سهام را در زمانی که سفارش خرید می‌دهید بپردازید—مگر اینکه با حاشیه خرید کنید. و حتی در این صورت، درصدی که می توانید وام بگیرید هنوز بسیار کمتر از املاک و مستغلات است، به لطف آن روش تامین مالی جادویی، وام مسکن.

اکثر وام های مسکن معمولی نیاز به 20 درصد پیش پرداخت دارند. با این حال، بسته به جایی که زندگی می کنید، ممکن است وام مسکنی پیدا کنید که به 5٪ نیاز دارد. این بدان معنی است که شما می توانید کل دارایی و سهام آن را تنها با پرداخت کسری از ارزش کل کنترل کنید. البته، اندازه وام مسکن شما بر میزان مالکیت شما در ملک تأثیر می‌گذارد، اما شما آن را در لحظه امضای اوراق کنترل می‌کنید.

این همان چیزی است که صاحبان املاک و مستغلات را به طور یکسان جسور می کند. آنها می توانند وام مسکن دوم را برای خانه های خود بگیرند و دو یا سه ملک دیگر را پیش پرداخت کنند. خواه آنها این دارایی ها را اجاره می دهند تا مستاجران وام مسکن را بپردازند، یا منتظر فرصتی برای فروش برای کسب سود هستند، آنها این دارایی ها را کنترل می کنند، علیرغم اینکه فقط قسمت کوچکی از ارزش کل را پرداخت کرده اند.

چرا املاک و مستغلات به عنوان محافظ تورم در نظر گرفته می شود؟

قیمت مسکن همراه با تورم افزایش می یابد. این به این دلیل است که هزینه های سازندگان خانه با تورم افزایش می یابد که باید به خریداران خانه های جدید منتقل شود. خانه های موجود نیز با تورم افزایش می یابند. اگر وام مسکن با نرخ ثابت داشته باشید، با افزایش تورم، پرداخت های ماهانه ثابت شما مقرون به صرفه تر می شود. علاوه بر این، اگر شما صاحب خانه هستید، می توانید اجاره را افزایش دهید تا با تورم همراه شوید.

چرا قیمت مسکن تحت تاثیر نرخ بهره است؟

از آنجایی که املاک و مستغلات دارایی بسیار بزرگ و پرهزینه ای است، اغلب باید برای تامین مالی خرید آنها وام گرفته شود. به همین دلیل، افزایش نرخ بهره، پرداخت وام مسکن را برای وام‌های جدید یا وام‌های با نرخ قابل تنظیم موجود پرهزینه‌تر می‌کند. این می تواند خریداران را دلسرد کند، زیرا باید هزینه حمل ماه به ماه ملک را در نظر بگیرند.

املاک و مستغلات می تواند سرمایه گذاری مناسبی باشد و دارای پتانسیل ایجاد درآمد ثابت و ایجاد ثروت باشد. با این حال، یکی از اشکالات سرمایه گذاری در املاک و مستغلات عدم نقدشوندگی است : مشکل نسبی در تبدیل دارایی به پول نقد و وجه نقد به دارایی.

برخلاف معامله سهام یا اوراق قرضه، که می تواند در چند ثانیه انجام شود، یک معامله املاک ممکن است ماه ها طول بکشد. حتی با کمک یک کارگزار ، یافتن طرف مقابل مناسب می تواند چند هفته کار کند. البته و صندوق های سرمایه گذاری مستغلات نقدینگی و قیمت گذاری بازار بهتری را ارائه می دهند. اما آنها به قیمت نوسانات بیشتر و مزایای تنوع پایین تر به دست می آیند، زیرا نسبت به سرمایه گذاری مستقیم در املاک و مستغلات همبستگی بسیار بیشتری با کل بازار سهام دارند. مانند هر سرمایه گذاری، انتظارات خود را واقع بینانه نگه دارید و قبل از هر تصمیمی حتما تکالیف و تحقیق خود را انجام دهید.