راهنمای کامل برای فروشندگان
ما در املاک آسمارین تلاش می کنیم به شما کمک کنیم تا تصمیمات مالی هوشمندانه تری بگیرید. در حالی که ما به سخت گیری پایبند هستیم یکپارچگی ویراستاری، این پست ممکن است حاوی ارجاعاتی به محصولات شرکای ما باشد. در اینجا توضیحی برای چگونه پول در می آوریم
اکثر فروشندگان خانه رویای فروش بدون استرس را در سر می پرورانند که در آن به سادگی خانه خود را فهرست می کنند، به سرعت خریدار واجد شرایط را پیدا می کنند، پول نقد را جمع آوری می کنند و کلیدها را تحویل می دهند. ای کاش به این آسانی بود! در واقع، فروش خانه شامل بسیاری از قطعات متحرک است – برخی از آنها را می توانید کنترل کنید و برخی دیگر از دست شما خارج است.
به عنوان مثال، جغرافیا ممکن است بر مدت زمانی که خانه شما در بازار باقی می ماند یا اینکه چقدر می توانید از آن فرار کنید تأثیر بگذارد. در جایی که رقابت زیاد و موجودی کم است، احتمال اینکه سریعتر بفروشید و قیمت بالاتری داشته باشید وجود دارد. برعکس، در مکان‌هایی که فروش خانه کاهش یافته است، احتمالاً صاحبان خانه باید سخت‌تر تلاش کنند تا خریدار مناسب را جذب کنند.
با توجه به رشد بی‌سابقه بازار مسکن از زمان همه‌گیری ویروس کرونا، افزایش قیمت‌ها و جنگ قیمت‌ها و سطوح بسیار پایین موجودی در دو سال گذشته وجود داشته است. با این حال، انتظار می رود که با بالا رفتن نرخ وام مسکن و شروع به تثبیت قیمت ها، بازار کمی آرام شود.
بنابراین، شما می خواهید به عنوان یک فروشنده در تهران آماده باشید و عواملی را که می توانند تأثیر زیادی بر سود شما داشته باشند، کنترل کنید. مواردی مانند استخدام یک مشاور املاک عالی و به حداکثر رساندن جذابیت آنلاین خانه شما می تواند به بسته شدن یکپارچه تر و پول بیشتر در بانک تبدیل شود.
در اینجا 12 مرحله برای فروش خانه خود در کشور ایران وجود دارد:
- نماینده ای را استخدام کنید که بازار را بشناسد.
- یک جدول زمانی برای فروش خانه خود تعیین کنید.
- یک بازرسی خانه قبل از فروش دریافت کنید.
- پول را برای ارتقاء بی مورد هدر ندهید.
- عکس های حرفه ای بگیرید
- خانه خود را به بازار عرضه کنید.
- قیمت واقعی را تعیین کنید
- پیشنهادات را بررسی و مذاکره کنید.
- هزینه های بسته شدن فروشنده را پیش بینی کنید.
- پیامدهای مالیاتی را بسنجید.
- مدارک لازم را برای بستن جمع آوری کنید.
- استخدام یک وکیل ملکی را در نظر بگیرید.
1. عاملی را استخدام کنید که بازار را بشناسد
اینترنت بررسی تاریخچه فروش و تعیین‌های حرفه‌ای آژانس‌های املاک را ساده می‌کند، بنابراین می‌توانید فرد مناسبی را برای کار انتخاب کنید. نمایه‌های آنلاین نمایندگان را جستجو کنید تا بدانید چه مدت در این صنعت بوده‌اند، چه تعداد فروش انجام داده‌اند و چه نام‌هایی ممکن است کسب کرده باشند. توجه داشته باشید که آنها چگونه و کجا لیست خود را بازاریابی می کنند و اینکه آیا از عکس های حرفه ای استفاده می کنند یا خیر.
خورخه گوئرا، رابط جهانی انجمن ملی مشاوران املاک، می‌گوید: «هر عنوانی که آنها به دست آورده‌اند امتیاز بزرگی است، زیرا این نشانه‌ای است که آنها برای یادگیری در مورد یک جایگاه خاص وقت گذاشته‌اند.
برخی از صاحبان خانه ممکن است وسوسه شوند که در پرداخت کمیسیون پس انداز کنند و در عوض خودشان خانه خود را بدون نماینده بفروشند. این به عنوان ” فروش توسط مالک ” یا FSBO شناخته می شود. مبلغی که فروشندگان می خواهند در این کارمزدها پس انداز کنند، می تواند هزاران دلار باشد، معمولاً 5 درصد یا 6 درصد از کل قیمت فروش.
با این حال، یک نماینده باتجربه کارهای زیادی برای دریافت حق الزحمه خود انجام می دهد. به عنوان مثال، آنها می توانند خانه شما را در معرض گسترده ترین مخاطبان قرار دهند و از طرف شما مذاکره کنند تا بهترین پیشنهادات ممکن را به دست آورند. اگر به تنهایی پیش بروید، باید شخصاً آماده سازی خانه، بازاریابی آن، بررسی پیشنهادات خریداران و رسیدگی به تمام مذاکرات و جزئیات را مدیریت کنید.
هنگام کار با یک نماینده و مذاکره در مورد کمیسیون، این را در نظر داشته باشید: هزینه های املاک و مستغلات به پایین ترین حد خود رسیده است. بنابراین ممکن است بتوانید در میز بسته شدن استراحت کنید.
2. یک جدول زمانی برای فروش خانه خود تعیین کنید
فروش یک خانه یک تعهد بزرگ است که بسته به شرایط بازار محلی و سطح موجودی موجود می‌تواند دو تا چهار ماه از ابتدا تا انتها طول بکشد – یا بسیار بیشتر.
به محض اینکه تصمیم به فروش خانه خود گرفتید، مستقیماً به تحقیق در مورد مشاوران املاک بپردازید تا فردی را با تجربه مناسب برای موقعیت خود بیابید.
حداقل دو یا سه ماه قبل از اینکه بخواهید فهرستی را تهیه کنید، یک بازرسی خانه قبل از فروش را در نظر بگیرید (در ادامه در مورد آن بیشتر توضیح می‌دهید!) برای شناسایی مناطق مشکل دار، به ویژه مسائل ساختاری یا مکانیکی که ممکن است برای تسهیل فروش نیاز به رسیدگی داشته باشد. زمان کافی برای برنامه ریزی تعمیرات لازم بگذارید.
حدود یک ماه قبل از فهرست کردن خانه خود، برای آماده شدن برای گرفتن عکس، کار روی صحنه سازی و تمیز کردن عمیق را شروع کنید.
در اینجا چک لیستی از کارهایی است که باید قبل از فهرست کردن خانه خود انجام دهید:
- تحقیق و مصاحبه با مشاورین املاک
- شلوغ کردن، شاید جابجایی اقلام اضافی به یک واحد ذخیره سازی.
- برای شناسایی هر گونه مشکل، یک بازرسی اختیاری از خانه دریافت کنید.
- در صورت نیاز تعمیرات را برنامه ریزی کنید.
- بسیار تمیز.
- خانه را صحنه سازی کنید.
- عکس های حرفه ای بگیرید
3
. یک بازرسی خانه قبل از فروش دریافت کنید
بازرسی خانه پیش از فروش اختیاری است، اما می تواند سرمایه گذاری اولیه عاقلانه ای باشد. یک گزارش بازرسی دقیق می تواند هر گونه مشکل ساختاری یا مکانیکی را قبل از اینکه خانه خود را برای فروش فهرست کنید، شناسایی کند. ممکن است چند صد دلار هزینه داشته باشد، اما از قبل در مورد مسائلی که خریداران پس از انجام بازرسی خود بعداً در فرآیند انجام می دهند، به شما هشدار می دهد.
با چند قدم جلوتر بودن از خریدار، فروشندگان ممکن است بتوانند با انجام تعمیرات همزمان با سایر کارهای آماده سازی خانه، روند فروش را تسریع بخشند. این بدان معناست که تا زمانی که خانه وارد بازار شود، باید آماده فروش، بدون درام و سریع باشد.
4. پول را برای ارتقاء بی مورد هدر ندهید
اگر می‌خواهید پولی را برای ارتقاءهای پرهزینه خرج کنید، مطمئن شوید که تغییراتی که ایجاد می‌کنید بازگشت سرمایه بالایی دارند. برای مثال، اگر می‌خواهید روی آنها یکنواخت یا حتی ضرر کنید، نصب کانترهای گرانیتی جدید منطقی نیست. به علاوه، ممکن است این بهبودها برای فروش خانه شما با دلار بالا ضروری نباشد، به خصوص اگر سطح موجودی در منطقه شما کم باشد.
اینجا جایی است که یک مشاور املاک خوب می تواند شما را راهنمایی کند. آنها اغلب می دانند که مردم در منطقه شما چه انتظاراتی دارند و می توانند به شما در برنامه ریزی برای ارتقاء مطابق با آن کمک کنند. اگر خریداران محلی به دنبال نورگیرهای فوق العاده یا دوش بخار نیستند، اضافه کردن آنها منطقی نیست. یک پوشش تازه از رنگ خنثی، فرش جدید و منظره‌ای شیک معمولاً راه‌های کم‌هزینه‌ای برای ایجاد یک تأثیر اولیه عالی هستند.
به طور کلی، به روز رسانی در آشپزخانه و حمام، بالاترین بازگشت سرمایه را فراهم می کند. اگر کابینت قدیمی دارید، ممکن است بتوانید به سادگی درها و سخت افزارها را برای ظاهری به روز تعویض کنید. به عنوان مثال، می‌توانید درب‌های کابینت آشپزخانه استاندارد را با درب‌های مدرن و به سبک شیکر در یک تعطیلات آخر هفته عوض کنید، بدون اینکه به هدر رفت.
5. عکس های حرفه ای بگیرید
با مشاور املاک خود کار کنید تا یک عکاس برای گرفتن عکس های بازاریابی از خانه شما برنامه ریزی کنید. عکس‌های باکیفیت بسیار مهم هستند، زیرا به حداکثر رساندن جذابیت آنلاین خانه شما می‌تواند تفاوت بین فروش سریع یا فهرستی را که از بین می‌رود، ایجاد کند.
برخی از مشاوران املاک، عکاسی حرفه ای و تورهای آنلاین مجازی را در مجموعه خدمات خود قرار می دهند. اگر این کار را نکردند، ممکن است بخواهید خودتان به دنبال یک عکاس باشید. هزینه عکاسی حرفه ای بر اساس اندازه خانه شما، موقعیت مکانی آن و مدت زمانی که برای عکاسی از ملک طول می کشد متفاوت است.
یک عکاس حرفه‌ای، با نمونه کارهای قوی، می‌داند چگونه اتاق‌ها را بزرگ‌تر، روشن‌تر و جذاب‌تر نشان دهد. همین امر در مورد چمن و مناطق بیرونی شما نیز صدق می کند. عکس‌های آنلاین با نور کم می‌توانند خریداران خانه را حتی قبل از اینکه فرصتی برای خواندن در مورد مسیر دوچرخه‌سواری دوست‌داشتنی در نزدیکی یا سقف جدیدی که به‌تازگی نصب کرده‌اید، ناامید کنند، بنابراین عکس‌های خوب گرفته شده می‌توانند واقعاً جواب دهند.
6. خانه خود را به بازار عرضه کنید
در اینجا نکاتی برای آماده سازی بازار خانه و جذب خریداران برای فروش سریع آورده شده است:
بر جذابیت آنلاین خانه تمرکز کنید
احتمالاً در مورد جذابیت محدود شنیده اید، اما متخصصان می گویند درخواست تجدید نظر آنلاین در حال حاضر حتی مهم تر است. Guerra می گوید: «اولین نمایش خانه شما آنلاین است. “کیفیت ارائه وب شما تعیین می کند که آیا کسی تماس می گیرد و قرار ملاقات می گذارد یا روی لیست بعدی کلیک می کند.”
آن را صحنه سازی کنید و برای نمایش تمیز نگه دارید
مشاوران املاک و مستغلات اغلب به فروشندگان پیشنهاد می کنند که خانه های خود را به نمایش بگذارند. صحنه سازی یک خانه به سادگی به معنای حذف مبلمان اضافی، وسایل شخصی و اقلام نامناسب از خانه در حالی است که در بازار هستند و اتاق ها را برای جریان و هدف بهینه ترتیب دهید. اگر در بازار کندی هستید یا خانه‌ای لوکس می‌فروشید، سرمایه‌گذاری در یک استیجر حرفه‌ای می‌تواند به شما کمک کند که متمایز شوید. طبق گفته های در سطح ملی، نمایش حرفه ای خانه به طور متوسط حدود 1200 دلار هزینه دارد، اما قیمت ها می تواند بین 500 تا 2000 دلار باشد.
بذار یکی دیگه خونه رو نشون بده
وقتی خریداران بالقوه برای دیدن خانه شما می آیند، خود را کمیاب کنید. اجازه دهید خود را در فضا تصور کنند، فارغ از حواس پرتی ملاقات و صحبت با شما. به طور کلی، خریداران با مشاور املاک خود همراه می شوند تا خانه شما را مشاهده کنند. همچنین می توانید از نماینده خود بخواهید که در نمایشگاه ها حضور داشته باشد.
گرانت لوپز، مشاور املاک در KW Heritage و رئیس سابق هیئت املاک سن آنتونیو در تگزاس، می‌گوید: دیدن مالک فعلی در کمین می‌تواند باعث شود خریداران در بیان نظرات خود تردید کنند. “این می تواند آنها را از در نظر گرفتن خانه شما به عنوان یک گزینه باز دارد.”
7. یک قیمت واقعی تعیین کنید
حتی در بازارهای رقابتی، خریداران نمی‌خواهند بیش از آنچه که مقایسه‌ها یا «کامپ‌ها» نشان می‌دهند، پرداخت کنند، بنابراین تعیین قیمت مناسب بسیار مهم است. بالا رفتن بیش از حد می تواند نتیجه معکوس داشته باشد، در حالی که دست کم گرفتن ارزش خانه ممکن است باعث شود که پول روی میز باقی بماند.
برای قیمت گذاری خانه خود از همان ابتدا، با کارشناسان محله خود مشورت کنید. اینها برگه های اطلاعاتی در مورد املاک اخیرا فروخته شده در یک منطقه خاص هستند. در یک نگاه، می توانید ایده ای از اینکه خانه های اطراف شما به چه قیمتی می فروشند، به دست آورید.
لوپز می‌گوید: «یک اشتباه متداول که فروشندگان مرتکب می‌شوند این است که قیمت خانه را خیلی بالا می‌دهند و سپس آن را به صورت دوره‌ای کاهش می‌دهند. “برخی از فروشندگان فکر می کنند که این عمل بیشترین بازدهی را به همراه خواهد داشت. اما، در واقعیت، اغلب برعکس است. خانه هایی که قیمت بسیار بالایی دارند، خریداران بالقوه را که ممکن است حتی به دیدن ملک فکر نکنند، منصرف می کند.
علاوه بر این، خانه هایی با کاهش قیمت های متعدد ممکن است به خریداران این تصور را القا کنند که وضعیت خانه شما مشکلی دارد یا نامطلوب است. بنابراین بهتر است با قیمت گذاری خانه خود، نیاز به کاهش های متعدد را از بین ببرید تا از همان ابتدا بیشترین تعداد خریداران را جذب کنید.
8. پیشنهادات را بررسی و مذاکره کنید
پس از اینکه خانه شما رسما وارد بازار شد و خریداران آن را دیدند، در حالت ایده آل، پیشنهادها شروع به کار خواهند کرد. اینجاست که یک مشاور املاک (یا وکیل) بهترین وکیل شما و منبعی برای مشاوره است. اگر بازار محلی شما رقابتی است و به نفع فروشندگان است، خریداران احتمالاً قیمت پیشنهادی یا بالاتر از آن را عرضه خواهند کرد. حتی ممکن است چندین پیشنهاد دریافت کنید. از سوی دیگر، اگر فروش در منطقه شما کند است و پیشنهادات زیادی دریافت نمی کنید، ممکن است مجبور باشید برای مذاکره آماده باشید.
وقتی پیشنهادی دریافت می کنید، چند انتخاب دارید: پیشنهاد را همانطور که هست بپذیرید، پیشنهاد متقابل بدهید یا پیشنهاد را رد کنید.
پیشنهاد متقابل پاسخی به یک پیشنهاد است که در آن شما در مورد شرایط و قیمت مذاکره می کنید. پیشنهادات متقابل باید همیشه به صورت کتبی ارائه شود و بازه زمانی کوتاهی (48 ساعت یا کمتر) برای پاسخ خریدار داشته باشد. شما می توانید برای رنگ و فرش اعتباری ارائه دهید، اما برای مثال اصرار کنید که قیمت اصلی خود را ثابت نگه دارید. یا، ممکن است پیشنهاد دهید برای شیرین کردن معامله، لوازم خاصی را پشت سر بگذارید.
اگر به اندازه کافی خوش شانس هستید که چندین پیشنهاد دریافت می کنید، ممکن است وسوسه شوید که به سادگی بالاترین را انتخاب کنید. اما به جنبه های دیگر پیشنهاد نیز دقت کنید، مانند:
- روش پرداخت (نقد در مقابل تامین مالی)
- نوع تامین مالی
- مبلغ پیش پرداخت
- موارد احتمالی
- درخواست اعتبار یا دارایی شخصی
- تاریخ اختتامیه پیشنهادی
توجه داشته باشید که اگر خریدار به تامین مالی وام دهنده متکی است، ملک باید ارزیابی شود. هر گونه کسری بین قیمت خرید و ارزش ارزیابی شده باید در جایی جبران شود، در غیر این صورت معامله ممکن است از هم بپاشد.
9. هزینه های بسته شدن فروشنده را پیش بینی کنید
هم خریدار خانه و هم فروشنده هزینه های بسته شدن دارند . فروشنده خانه معمولاً کمیسیون آژانس املاک را می پردازد که معمولاً حدود 5 تا 6 درصد قیمت فروش خانه است.
برخی دیگر از هزینه هایی که معمولاً توسط فروشنده پرداخت می شود عبارتند از:
علاوه بر این، اگر خریدار در مورد اعتباراتی که باید در زمان بسته شدن برای تعمیرات یا هزینه های بسته شدن پرداخت شود، مذاکره کرده باشد، فروشنده آن را نیز پرداخت خواهد کرد. مشاور املاک شما یا نماینده اختتامیه باید لیست کاملی از هزینه هایی را که در میز بسته شدن مسئولیت آنها را بر عهده خواهید داشت در اختیار شما قرار دهد. در حالی که خریدار معمولاً بخش عمده ای از هزینه های بسته شدن را می پردازد، از 2 درصد تا 4 درصد قیمت فروش، توجه داشته باشید که ممکن است مجبور به پرداخت برخی هزینه ها نیز باشید.
10. پیامدهای مالیاتی را بسنجید
خبر خوب این است که بسیاری از فروشندگان خانه مالیاتی بر سود حاصل از فروش خانه اصلی خود بدهکار نیستند. اگر قبل از فروش حداقل دو سال از پنج سال قبل خانه خود را در اختیار داشته باشید و در آن زندگی کرده باشید، دیگر مجبور نخواهید بود برای هیچ سودی تا سقف 250000 دلار مالیات بپردازید. برای زوج های متاهل، مبلغی که می توانید از مالیات حذف کنید به 500000 دلار افزایش می یابد. با این حال، اگر سود شما از فروش خانه بیشتر از آن باشد، باید آن را در اظهارنامه مالیاتی خود به عنوان سود سرمایه به IRS گزارش دهید .
11. مدارک لازم را برای بستن جمع آوری کنید
مدارک زیادی برای مستندسازی صحیح فروش خانه مورد نیاز است. همه آن را در یک مکان سازماندهی کنید تا کمک کنید کارها سریعتر پیش بروند. برخی از اسناد اصلی که باید جمع آوری کنید عبارتند از:
- قرارداد خرید اصلی خانه شما
- بررسی املاک ، گواهینامه اشغال و گواهی تطابق با کدهای محلی
- اسناد وام مسکن
- سوابق مالیاتی
- ارزیابی از خرید خانه شما
- بیمه صاحب خانه
- گزارش بازرسی خانه، اگر داشتید
12. استخدام یک وکیل ملکی را در نظر بگیرید
هزینه داشته باشد، اما ممکن است این هزینه برای محافظت از چنین تراکنش مالی بزرگی ارزشش را داشته باشد. (به خصوص اگر خانه خود را به تنهایی می فروشید.)
یک وکیل می تواند در تکمیل مدارک، بررسی قراردادها و اسناد، شناسایی مشکلات احتمالی و اطمینان از اینکه فروش تا حد امکان روان انجام می شود، کمک کند. یک وکیل همچنین می‌تواند مشکلات عنوانی را که می‌تواند فروش شما را برای هفته‌ها یا ماه‌ها متوقف کند – یا حتی معامله را مخدوش کند – شناسایی کند، مانند:
- حق حبس یا قضاوت برجسته
- مسائل مربوط به اعتماد
- مانده وام مسکن
- مسائل مالیاتی