خرید و داشتن املاک و مستغلات یک استراتژی سرمایه گذاری است که می تواند رضایت بخش و سودآور باشد. برخلاف سرمایه گذاران سهام و اوراق قرضه، صاحبان املاک و مستغلات بالقوه می توانند از اهرم برای خرید ملک استفاده کنند و بخشی از کل هزینه را در پیش پرداخت کنند، سپس باقیمانده به اضافه بهره را در طول زمان پرداخت کنند.

به گزارش املاک آسماری اگرچه یک وام مسکن سنتی به طور کلی نیاز به پیش پرداخت 20٪ تا 25٪ دارد، در برخی موارد، 5٪ پیش پرداخت تمام چیزی است که برای خرید یک ملک لازم است. این توانایی برای کنترل دارایی در لحظه امضای اوراق، هم صاحبان املاک و هم صاحبخانه‌ها را جرأت می‌بخشد که به نوبه خود می‌توانند وام مسکن دوم را برای خانه‌های خود به منظور پرداخت پیش‌پرداخت املاک اضافی دریافت کنند. در اینجا پنج راه کلیدی برای سرمایه گذاران برای کسب درآمد از املاک و مستغلات آورده شده است.

5 راه ساده برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

1. املاک اجاره ای در تهران

داشتن املاک اجاره ای می تواند یک فرصت عالی برای افرادی باشد که مهارت های نوسازی خود را انجام دهید (DIY) و صبر برای مدیریت مستاجران دارند. با این حال، این استراتژی به سرمایه قابل توجهی برای تامین هزینه های نگهداری اولیه و پوشش ماه های خالی نیاز دارد.

طرفداران

• درآمد منظم و املاک را فراهم می کند
• سرمایه را از طریق اهرم به حداکثر می رساند
• بسیاری از هزینه های مرتبط با کسر مالیات

منفی

• مدیریت مستاجران می تواند خسته کننده باشد
• احتمال آسیب رساندن به اموال مستاجران
• کاهش درآمد ناشی از مشاغل خالی احتمالی

بر اساس داده های اداره سرشماری ایالات متحده، قیمت فروش خانه های جدید (شاخصی تقریبی برای ارزش املاک) به طور مداوم از دهه 1960 تا 2007، قبل از کاهش در طول بحران مالی، افزایش یافت.1متعاقباً، قیمت‌های فروش حتی از سطوح قبل از بحران نیز فراتر رفتند، صعود خود را از سر گرفتند.23اثرات بلندمدت همه‌گیری ویروس کرونا بر ارزش املاک و مستغلات همچنان قابل مشاهده است.

تبعیض وام مسکن غیرقانونی است. اگر فکر می‌کنید بر اساس نژاد، مذهب، جنسیت، وضعیت تأهل، استفاده از کمک‌های عمومی، منشأ ملی، ناتوانی یا سن مورد تبعیض قرار گرفته‌اید ، می‌توانید اقداماتی را انجام دهید. یکی از این مراحل، ارسال گزارش به اداره حمایت مالی مصرف کننده یا وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده (HUD) است.4

2. گروه های سرمایه گذاری املاک و مستغلات

گروه‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIG) برای افرادی که می‌خواهند بدون دردسر مدیریت املاک اجاره‌ای داشته باشند، ایده‌آل هستند. سرمایه گذاری در REIG نیاز به بالشتک سرمایه و دسترسی به منابع مالی دارد.

REIG ها مانند صندوق های مشترک کوچکی هستند که در املاک اجاره ای سرمایه گذاری می کنند.5در یک گروه سرمایه گذاری معمولی املاک و مستغلات، یک شرکت مجموعه ای از بلوک های آپارتمانی یا کاندو را می خرد یا می سازد، سپس به سرمایه گذاران اجازه می دهد تا آنها را از طریق شرکت خریداری کنند و در نتیجه به گروه بپیوندند.

یک سرمایه‌گذار می‌تواند مالک در ایران یا چند واحد از فضای زندگی مستقل باشد، اما شرکتی که گروه سرمایه‌گذاری را اداره می‌کند، به طور جمعی همه واحدها را مدیریت می‌کند، تعمیر و نگهداری، آگهی‌های خالی و مصاحبه با مستاجران را انجام می‌دهد. در ازای انجام این وظایف مدیریتی، شرکت درصدی از اجاره ماهانه را می گیرد.

اجاره استاندارد گروه سرمایه گذاری املاک و مستغلات به نام سرمایه گذار است و همه واحدها بخشی از اجاره را برای محافظت در برابر جای خالی گاه به گاه جمع می کنند. برای این منظور، حتی اگر واحد شما خالی باشد، مقداری درآمد دریافت خواهید کرد. تا زمانی که نرخ خالی برای واحدهای تلفیقی بیش از حد بالا نرود، باید به اندازه کافی برای پوشش هزینه ها وجود داشته باشد.

طرفداران

• بیشتر از مالکیت اجاره
• درآمد و قدردانی را فراهم می کند

منفی

• خطرات جای خالی
• کارمزدهایی مشابه هزینه های مرتبط با صندوق های سرمایه گذاری مشترک
• مستعد مدیران بی وجدان

3. تلنگر خانه

ورق زدن خانه برای افرادی است که تجربه قابل توجهی در ارزیابی، بازاریابی و نوسازی املاک دارند. ورق زدن خانه نیاز به سرمایه و توانایی انجام یا نظارت بر تعمیرات در صورت نیاز دارد.

این ضرب المثل “سمت وحشی” سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است. همانطور که معاملات روزانه با سرمایه گذاران خرید و نگهداری متفاوت است ، باله های املاک و مستغلات از صاحبخانه های خرید و اجاره متمایز هستند. به عنوان مثال: باله های املاک و مستغلات اغلب به دنبال فروش سودآوری املاک کم ارزشی هستند که خریداری می کنند در کمتر از شش ماه.

باله های اموال خالص اغلب برای بهبود املاک سرمایه گذاری نمی کنند. بنابراین، سرمایه‌گذاری باید از قبل دارای ارزش ذاتی باشد که برای سودآوری بدون هیچ گونه تغییری لازم است، در غیر این صورت ملک را از مناقشه حذف خواهند کرد.

فلیپرهایی که قادر به تخلیه سریع ملک نیستند ممکن است دچار مشکل شوند زیرا معمولاً پول نقد غیرمتعهد کافی را برای پرداخت وام مسکن در دراز مدت در اختیار ندارند. این می تواند منجر به تلفات مداوم گلوله برفی شود.

نوع دیگری از باله سواری وجود دارد که با خرید املاک با قیمت مناسب و ارزش افزوده با بازسازی آنها درآمد کسب می کند. این می‌تواند یک سرمایه‌گذاری بلندمدت باشد، که در آن سرمایه‌گذاران فقط می‌توانند یک یا دو ملک را در یک زمان بخرند.

طرفداران

• سرمایه را برای مدت زمان کوتاه تری متصل می کند
• می تواند بازدهی سریع ارائه دهد

منفی

• نیاز به دانش عمیق تری از بازار دارد
• بازارهای داغ به طور غیرمنتظره ای سرد می شوند

4. صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات

تراست سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REIT) در تهران برای سرمایه گذارانی که می خواهند نمونه کارها را در معرض املاک و مستغلات بدون معامله سنتی املاک و مستغلات قرار دهند، بهترین است.

REIT زمانی ایجاد می شود که یک شرکت (یا تراست) از پول سرمایه گذاران برای خرید و بهره برداری از املاک درآمدی استفاده کند. REIT مانند هر سهام دیگری در بورس های اصلی خرید و فروش می شود.6

یک شرکت برای حفظ وضعیت REIT خود باید 90٪ از سود مشمول مالیات خود را به صورت سود سهام پرداخت کند. با انجام این کار، REIT از پرداخت مالیات بر درآمد شرکتی اجتناب می کند، در حالی که یک شرکت معمولی بر سود خود مالیات می گیرد و سپس باید تصمیم بگیرد که آیا سود پس از مالیات خود را به عنوان سود تقسیم کند یا خیر.7

مانند سهام عادی که سود سهام پرداخت می کنند، REIT یک سرمایه گذاری محکم برای سرمایه گذاران بازار سهام است که خواهان درآمد منظم هستند. در مقایسه با انواع فوق الذکر سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، REIT به سرمایه گذاران اجازه ورود به سرمایه گذاری های غیرمسکونی مانند مراکز خرید یا ساختمان های اداری را می دهد که عموماً خرید مستقیم برای سرمایه گذاران فردی امکان پذیر نیست.

مهمتر از آن، REIT ها بسیار نقدشونده هستند زیرا آنها تراست های قابل معامله در بورس هستند. به عبارت دیگر، شما نیازی به یک مشاور املاک و انتقال عنوان ندارید تا به شما کمک کند سرمایه خود را نقد کنید. در عمل، REIT ها نسخه رسمی تر از گروه سرمایه گذاری املاک و مستغلات هستند.

در نهایت، زمانی که به REIT نگاه می‌کنیم، سرمایه‌گذاران باید بین REIT‌های سهامی که مالک ساختمان‌ها هستند و REIT‌های رهنی که تامین مالی برای املاک و مستغلات را فراهم می‌کنند و اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن (MBS) را تامین می‌کنند، تمایز قائل شوند . هر دو قرار گرفتن در معرض املاک و مستغلات را ارائه می دهند، اما ماهیت قرار گرفتن در معرض متفاوت است. REIT سهام از این جهت سنتی‌تر است که نشان‌دهنده مالکیت در املاک و مستغلات است، در حالی که REIT وام مسکن بر درآمد حاصل از تامین مالی وام مسکن مستغلات تمرکز دارد.

طرفداران

• اساساً سهامی که سود سهام پرداخت می کند
• دارایی‌های اصلی معمولاً اجاره‌های بلندمدت با تولید نقدینگی هستند

منفی

• اهرم های مرتبط با املاک و مستغلات اجاره سنتی اعمال نمی شود

5. بسترهای آنلاین املاک و مستغلات

پلتفرم‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات برای کسانی است که می‌خواهند در یک معامله تجاری یا مسکونی بزرگتر به دیگران بپیوندند. سرمایه گذاری از طریق پلتفرم های آنلاین املاک و مستغلات انجام می شود که به عنوان سرمایه گذاری جمعی املاک نیز شناخته می شود . این هنوز به سرمایه گذاری نیاز دارد، اگرچه کمتر از آنچه برای خرید مستقیم املاک لازم است.

پلتفرم های آنلاین سرمایه گذارانی را که به دنبال تامین مالی پروژه ها هستند با توسعه دهندگان املاک و مستغلات مرتبط می کند. در برخی موارد، می توانید سرمایه گذاری های خود را با پول کم متنوع کنید.

طرفداران

• می تواند در پروژه های واحد یا مجموعه ای از پروژه ها سرمایه گذاری کند
• تنوع جغرافیایی

منفی

• با دوره های قفل شدن، تمایل به غیر نقدینگی دارند
• هزینه های مدیریت

چرا باید املاک و مستغلات را به مجموعه خود اضافه کنم؟

املاک و مستغلات یک طبقه دارایی متمایز است که بسیاری از کارشناسان معتقدند باید بخشی از یک سبد دارایی با تنوع خوبی باشد. این به این دلیل است که املاک و مستغلات معمولاً با سهام، اوراق قرضه یا کالاها ارتباط نزدیکی ندارند. سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می تواند علاوه بر پتانسیل سود سرمایه، درآمد حاصل از اجاره یا پرداخت وام مسکن را نیز ایجاد کند.

سرمایه گذاری مستقیم در مقابل غیر مستقیم املاک چیست؟

سرمایه گذاری مستقیم املاک شامل مالکیت و مدیریت واقعی املاک است. املاک غیرمستقیم شامل سرمایه گذاری در وسایل نقلیه تلفیقی است که مالکیت و مدیریت املاک را دارند، مانند REIT یا تامین مالی جمعی املاک و مستغلات.

آیا تامین مالی جمعی املاک و مستغلات خطرناک است؟

در مقایسه با سایر اشکال سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، سرمایه گذاری جمعی می تواند تا حدودی ریسک بیشتری داشته باشد. این اغلب به این دلیل است که تأمین مالی جمعی برای املاک و مستغلات نسبتاً جدید است. علاوه بر این، برخی از پروژه‌های موجود ممکن است در سایت‌های تامین مالی جمعی ظاهر شوند، زیرا آنها قادر به تامین مالی از روش‌های سنتی تر نیستند. در نهایت، بسیاری از پلتفرم‌های سرمایه‌گذاری جمعی املاک و مستغلات نیاز دارند که پول سرمایه‌گذاران برای یک دوره چند ساله قفل شود و تا حدودی نقد شوند. با این حال، طبق تحقیقات ، پلتفرم‌های برتر بازدهی سالانه بین 2 تا 20 درصد دارند.