بحران بی‌مسکنی و نقش الگوی پیش‌فروش در تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد
پدیده بی‌مسکنی و بد‌مسکنی از مهم‌ترین معضلات اجتماعی جوامع شهری، به‌ویژه در کشورهای در حال توسعه مانند ایران محسوب می‌شود. در دهه‌های اخیر، رشد سریع جمعیت شهری، افزایش هزینه‌های ساخت، قیمت بالای زمین، و نبود برنامه‌ریزی‌های دقیق شهری، دسترسی به مسکن مناسب را برای بخش وسیعی از جامعه، به‌ویژه اقشار کم‌درآمد، بسیار دشوار کرده است. در چنین شرایطی، دولت‌ها و نهادهای سیاست‌گذار ناگزیر به استفاده از روش‌های گوناگونی برای پاسخ‌گویی به نیاز مسکن این اقشار شده‌اند. یکی از راهکارهای مطرح در ایران برای حل این معضل، استفاده از مدل پیش‌فروش واحدهای مسکونی است.
پیش‌فروش نه تنها به عنوان یک ابزار تأمین مالی برای سازندگان، بلکه به عنوان فرصتی برای خریداران کم‌درآمد جهت ورود تدریجی به بازار مسکن تلقی می‌شود. با این حال، واقعیت اجرای این روش در برخی پروژه‌ها، به‌ویژه در مناطق در حال توسعه شهری مانند چیتگر تهران، با چالش‌ها و مخاطراتی همراه بوده که موفقیت این الگو را در تأمین مسکن اقشار آسیب‌پذیر مورد تردید قرار داده است. منطقه ۲۲ تهران که چیتگر بخشی از آن محسوب می‌شود، طی سال‌های اخیر به یکی از کانون‌های توسعه مسکن تبدیل شده است. پروژه‌هایی که با روش پیش‌فروش اداره می‌شوند، به طور خاص مورد توجه متقاضیان مسکن، به‌ویژه اقشار متوسط و کم‌درآمد قرار گرفته‌اند.
چالش‌های پیش‌فروش مسکن در چیتگر تهران
الگوی پیش‌فروش در چیتگر به این صورت است که شرکت‌های ساختمانی، تعاونی‌های مسکن یا نهادهای مشارکتی، پروژه‌ای را در مراحل ابتدایی طراحی و اخذ مجوز عرضه می‌کنند. سپس با تبلیغات گسترده، پیش‌فروش واحدها را آغاز کرده و بخشی از منابع مالی ساخت را از طریق دریافت اقساط از خریداران تأمین می‌کنند. این روش، در تئوری، امکان مشارکت قشر ضعیف‌تر جامعه در ساخت مسکن را فراهم می‌کند، چرا که خریدار می‌تواند به‌تدریج و متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه، هزینه مسکن را پرداخت کند. با این وجود، در عمل، بررسی پروژه‌های پیش‌فروش در چیتگر نشان می‌دهد که بسیاری از این طرح‌ها با مشکلات جدی روبه‌رو هستند.
یکی از مهم‌ترین چالش‌ها، افزایش قیمت نهایی واحدها نسبت به برآورد اولیه است. در موارد متعددی، هزینه‌های ساخت به دلایل مختلف از جمله نوسانات بازار مصالح ساختمانی یا تغییرات طراحی پروژه افزایش یافته و سازندگان نیز این افزایش را به خریداران تحمیل کرده‌اند. در نتیجه، بسیاری از متقاضیان که با امید به خرید مسکن ارزان‌قیمت وارد پروژه شده‌اند، توان مالی ادامه مسیر را از دست داده‌اند. از دیگر معضلات مهم می‌توان به نبود شفافیت در قراردادهای پیش‌فروش اشاره کرد. بسیاری از قراردادها فاقد ضمانت اجرایی کافی برای تعهدات سازنده هستند. در مواردی، پروژه‌ها پس از دریافت بخش اعظم اقساط متوقف شده یا با تاخیرهای چندساله تحویل داده شده‌اند.
ضرورت نظارت، شفاف‌سازی و اصلاح ساختار حقوقی در پروژه‌های مشارکتی
تاخیرهای چندساله تحویل برای اقشار کم‌درآمد که توان پرداخت اجاره و اقساط همزمان را ندارند، فشار روانی و مالی سنگینی به همراه دارد. از سوی دیگر، نهادهای نظارتی نیز حضور مؤثر و قاطعی در روند اجرای این پروژه‌ها نداشته‌اند. نبود سیستم نظارتی یکپارچه، نبود شفافیت در ارائه اطلاعات ساخت و پیشرفت فیزیکی، و ضعف در اجرای قوانین مربوط به پیش‌فروش، باعث شده که در بسیاری از پروژه‌ها، منافع خریداران در برابر تخلفات احتمالی سازنده یا تغییرات قهری بازار به خوبی محافظت نشود. با توجه به نقش حیاتی دولت در مدیریت توسعه شهری و تأمین مسکن اجتماعی، انتظار می‌رود که نهادهای ذی‌ربط در فرآیند پیش‌فروش مسکن نقش فعال‌تری ایفا کنند.
به‌روزرسانی قوانین پیش‌فروش، استانداردسازی قراردادها، ایجاد سامانه‌های شفاف اطلاع‌رسانی، و طراحی مدل‌های نظارتی هوشمند از جمله اقداماتی است که می‌تواند به بهبود وضعیت فعلی کمک کند. همچنین، تخصیص یارانه‌های هدفمند برای دهک‌های پایین درآمدی به منظور ورود به پروژه‌های مشارکتی می‌تواند تا حدی از فشار مالی بر این گروه‌ها بکاهد. همچنین، باید به این نکته توجه کرد که سیاست‌های عمرانی دولت در حوزه مسکن، نباید صرفاً بر تولید انبوه بدون توجه به کیفیت اجتماعی و اقتصادی پروژه‌ها متمرکز باشد. ساخت مسکن برای اقشار کم‌درآمد باید با نگاه چندبعدی انجام شود.
راهکارهای ارتقای کیفیت زندگی شهری برای خانوارهای کم‌درآمد در پروژه‌های مسکن
پروژه‌های مشارکتی باید نه تنها سرپناهی فیزیکی، بلکه بستری برای زندگی باکیفیت و پایدار برای خانوارهای کم‌درآمد ایجاد کنند. پیش‌فروش، اگر به درستی و با سازوکارهای حمایتی اجرا شود، می‌تواند یکی از ابزارهای مؤثر در تأمین مسکن برای گروه‌های آسیب‌پذیر جامعه باشد. بدون نظارت، شفافیت، و ضمانت‌های اجرایی، این روش نه تنها به حل بحران مسکن کمکی نمی‌کند، بلکه ممکن است باعث افزایش نارضایتی عمومی و گسترش بی‌اعتمادی نسبت به سیاست‌های مسکن شود. باید تأکید کرد که تجربه پروژه‌های چیتگر نشان داده است که صرفاً افزایش تعداد پروژه‌های ساختمانی یا استفاده از مدل پیش‌فروش، به‌تنهایی راه‌حل کافی برای تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد نیست.
این مدل نیازمند اصلاح ساختاری، پشتیبانی حقوقی و نظارتی، و همچنین همسویی با سیاست‌های توسعه پایدار شهری است تا بتواند به عنوان راهکاری مؤثر و ایمن مورد استفاده قرار گیرد. در نهایت، لازم است همکاری میان دولت، بخش خصوصی، و نهادهای مدنی برای تدوین مدل‌های دقیق‌تر پیش‌فروش تقویت شود. همچنین فرهنگ‌سازی و آموزش حقوقی خریداران در برابر خطرات احتمالی قراردادهای پیش‌فروش ضروری به نظر می‌رسد. تنها با یک رویکرد جامع و بلندمدت است که می‌توان امید داشت مسکن، از کالایی سرمایه‌ای به حقی انسانی برای همه اقشار، به‌ویژه کم‌درآمدها، تبدیل شود.