قیمت مسکن در ایران از اواسط سال 2013 به طور قابل توجهی کاهش یافته است، به ویژه در تهران، جایی که آلودگی و ترافیک باعث می‌شود خانواده‌ها به حومه‌ها و حومه شهر مهاجرت کنند، در حالی که از نظر مشاورین املاک آسمارین شهرنشینان جوان به دنبال واحدهای مسکونی کوچک‌تر هستند.

بخش مسکن و ساختمان هم از نظر اشتغال و هم از نظر تشکیل سرمایه برای اقتصاد ایران مهم بوده است. سلامت بخش ساخت و ساز با حدود 5 درصد از تولید ناخالص داخلی کشور، شاخصی از چشم انداز کلی اقتصاد در کشور بوده است.

با این حال، تحولات اخیر قیمت ملک باعث کاهش سرعت سرمایه‌گذاری در این بخش مهم شده است، به ویژه با توجه به اینکه توافق جامع هسته‌ای می‌تواند راه را برای یک حرکت اقتصادی جدید در ایران هموار کند.

سرمایه گذاری در بخش مسکن

از نظر تاریخی، سرمایه گذاری در بخش مسکن یک استراتژی مطمئن در اقتصاد ایران بوده است . با توجه به تقاضای فزاینده و تمایل به ترجیح سرمایه گذاری در دارایی های مشهود، قیمت ملک سود تضمین شده ای را در ایران تا سال 2012 ارائه می کرد، به استثنای بسیار کمی از رکود کوتاه مدت. با این وجود، از تابستان 2013، کاهش واقعی بی سابقه ای در قیمت مسکن تجربه شده است. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، قیمت مسکن در 12 ماه منتهی به 30 اسفند 14.3 درصد کاهش داشته است.

تحلیل دقیق‌تر نشان می‌دهد که بیشترین کاهش قیمت در تهران بوده است. در مناطق خارج از استان تهران 14 استان شاهد کاهش قیمت و 15 استان افزایش قیمت بوده اند. در داخل استان تهران، در حالی که به طور کلی کاهش قیمت در پایتخت وجود داشت، برخی از مناطق اطراف تهران شاهد افزایش قیمت بودند. این نشان می دهد که مهاجرت داخلی نیز در جریان است.

اوج تورم در قیمت ملک در ایران در تابستان 1391 بود و از آن زمان تاکنون رشد قیمت در املاک و واحدهای مسکونی بسیار کمتر از تورم سالانه بوده است. مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور در سال 1392، درست پیش از انتخابات ریاست‌جمهوری، از وجود حباب 20 درصدی در ارزش املاک در تهران خبر داد.

گزارش های رسمی حاکی از آن است که تولید واحدهای مسکونی نوساز در سال 1393 (منتهی به 29 اسفند) حدود 30 درصد کاهش داشته است. همچنین 40 درصد از پروانه های ساختی که در سال گذشته صادر شده بود، شروع نشده است. به عبارت دیگر، در سمت عرضه، ایران شاهد سطح پایین بی سابقه تولید واحدهای مسکونی نوساز است . با این حال، جمعیت شناسی کشور نشان می دهد که تقاضا در چند سال آینده کاهش نخواهد یافت.

عدم تطابق بین تقاضای واقعی در بازار و عرضه

یکی از دلایل عدم تطابق بین تقاضای واقعی در بازار و عرضه موجود است. در حالی که نسل جوان جمعیت شهری ایران به دنبال واحدهای مسکونی کوچک‌تر هستند، سرمایه‌گذاران نهادی آپارتمان‌های بزرگ‌تری تولید می‌کنند که فقط تعداد محدودی مشتری را جذب می‌کند. در واقع 1.6 میلیون واحد مسکونی خالی در تهران در انتظار فروش یا اجاره است.

کاهش تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی گران قیمت در شمال تهران نیز تا حدودی به این دلیل است که بسیاری از خانواده‌ها می‌خواهند آلودگی و ترافیک تهران را ترک کنند و به مناطق اطراف پایتخت بروند. این توضیح می دهد که چرا برخی از مناطق خارج از تهران با افزایش قیمت مواجه هستند در حالی که قیمت ملک در پایتخت راکد است.

خیلی چیزها به برداشت سرمایه گذاران کوچک و بزرگ در بازار ایران بستگی دارد. کاهش اخیر در بازار سرمایه و همچنین دوره ای از ثبات نسبی در نرخ ارز، سرمایه گذاران متوسط ​​را به سمت سایر بازارها از جمله طلا و املاک سوق داده است. با این حال، تعداد بسیار کمی از سرمایه گذاران واحدهای مسکونی بزرگ در مناطق ثروتمند تهران را به عنوان بهترین سرمایه گذاری در نظر می گیرند. بنابراین، در صورتی که سرمایه گذار به سرمایه خود نیاز داشته باشد، به سمت واحدهای کوچکتر حرکت می کند که می توانند به راحتی فروخته شوند. علاوه بر این، با ورود نسل جوان به بازار مسکن، تقاضای واقعی برای این واحدهای کوچکتر خواهد بود.

با این حال، زمانی که تحریم ها در نتیجه یک توافق جامع هسته ای برداشته شوند، ممکن است تقاضای جدیدی برای برخی از واحدهای بزرگتر در مناطق ثروتمند تهران وجود داشته باشد، به ویژه که بسیاری از شرکت های بین المللی دفاتر خود را در ایران بازگشایی خواهند کرد. علاوه بر این، شتاب اقتصادی مورد انتظار و فعالیت شرکت‌های بین‌المللی راه را برای بازگشت مهاجران ایرانی هموار می‌کند که تقاضای جدیدی را برای واحدهای مسکونی گران‌تر ایجاد می‌کند.

رشد اقتصادی سالم

در مجموع، بازار از مرحله تعدیل مجدد عبور می کند و تا زمانی که تعادل جدیدی بین عرضه و تقاضا پیدا نشود، سیگنال های گیج کننده زیادی وجود خواهد داشت. رشد اقتصادی سالم و متعادل همچنین به کاهش تأثیر فعالیت های سرمایه گذاری سوداگرانه بر بخش مسکن کمک می کند.

در این میان، دولت باید راه حلی دوستانه برای پروژه ناتمام مسکن مهر بیابد تا بخشی از منابع مالی را آزاد کند و همچنین به تقاضای مسکن ارزان قیمت پاسخ دهد. علاوه بر این، دولت باید به الگوهای مهاجرتی که در داخل کشور در حال وقوع است توجه کند.

در واقع، اگر زیرساخت‌ها و مشاغل کافی در شهرهای بزرگ‌تر خارج از تهران فراهم شود، می‌توان انتظار مهاجرت داخلی را نیز داشت که می‌تواند تقاضا را در تهران کاهش دهد و فعالیت‌های اقتصادی جدیدی در استان‌ها ایجاد کند.