وضعیت بازار مسکن و پیش‌فروش در منطقه ۲۲ تهران
در سال‌های اخیر، رشد روزافزون شهرنشینی و افزایش تقاضا برای مسکن، چالش‌های گسترده‌ای را برای مدیریت شهری در تهران به وجود آورده است. در این میان، منطقه ۲۲ به دلیل ویژگی‌هایی همچون موقعیت مکانی مناسب، نزدیکی به دریاچه چیتگر، فضای سبز گسترده و برنامه‌ریزی شهری نوین، به یکی از قطب‌های مهم توسعه مسکن در پایتخت تبدیل شده است. این منطقه با استقبال گسترده انبوه‌سازان، سرمایه‌گذاران و متقاضیان مسکن مواجه شده و بخش بزرگی از پروژه‌های ساختمانی آن از طریق پیش‌فروش واحدهای مسکونی تأمین مالی می‌شود. پیش‌فروش به عنوان ابزاری برای تأمین سرمایه اولیه ساخت، نقش مهمی در چرخه تولید مسکن ایفا می‌کند.
با این حال، نبود چارچوب‌های نظارتی شفاف، اجرای ناقص قانون پیش‌فروش ساختمان و نارسایی‌های حقوقی، این بازار را با چالش‌هایی از جمله تأخیر در تحویل واحدها، افزایش ناگهانی قیمت‌ها، تغییر در مشخصات پروژه و حتی بروز کلاهبرداری مواجه کرده است. در چنین شرایطی، اجرای سیاست‌های اقتصادی مکمل، همچون مالیات بر ارزش زمین، می‌تواند به عنوان راهکاری مؤثر برای کنترل بازار، مهار سوداگری و افزایش شفافیت در بازار پیش‌فروش ایفای نقش کند. مالیات بر ارزش زمین یکی از ابزارهای مهم سیاست‌گذاری اقتصادی است که بر مبنای ارزش زمین (و نه ساختمان یا مستحدثات آن) دریافت می‌شود. هدف اصلی از وضع این مالیات، کاهش انگیزه‌های سوداگرانه در خرید و نگهداری زمین‌های بایر و تشویق مالکان به استفاده بهینه از منابع اراضی است.
ابزاری برای کنترل سوداگری و اصلاح رفتار مالکان
مالیات بر ارزش زمین، برخلاف مالیات بر دارایی یا ساخت‌وساز، سعی دارد مالک را به بهره‌برداری مؤثر از زمین و مشارکت فعال در توسعه شهری ترغیب کند. در کشورهای توسعه‌یافته، مالیات بر زمین به‌عنوان یک منبع پایدار درآمد شهری شناخته می‌شود و آثار مثبتی در زمینه جلوگیری از احتکار زمین، کاهش تورم بخش مسکن و افزایش دسترسی به زمین برای فعالیت‌های مولد شهری داشته است. در ایران نیز در سال‌های اخیر، بحث‌هایی در خصوص لزوم پیاده‌سازی این نوع مالیات مطرح شده، اما به دلایل متعددی از جمله فقدان زیرساخت‌های اطلاعاتی، نبود اراده سیاسی لازم و مقاومت گروه‌های ذی‌نفع، این سیاست تاکنون به صورت گسترده اجرایی نشده است.
منطقه ۲۲ به عنوان یکی از مناطقی که به‌سرعت در حال رشد و گسترش است، نمونه‌ای بارز از تمرکز بالای پروژه‌های انبوه‌سازی، تراکم زیاد پیش‌فروش‌ها و بروز برخی اختلالات در بازار زمین و مسکن محسوب می‌شود. بررسی تجربی نشان می‌دهد که بسیاری از پروژه‌های نیمه‌تمام، یا به علت نبود سرمایه کافی به تعویق افتاده‌اند یا به دلیل احتکار زمین و انتظار برای افزایش قیمت، عملاً متوقف شده‌اند. این وضعیت نه تنها موجب کاهش کارایی منابع شده، بلکه اعتماد عمومی به بازار پیش‌فروش را نیز تضعیف کرده است. اجرای مالیات بر ارزش زمین می‌تواند نقش مهمی در مهار این وضعیت ایفا کند. این مالیات با تحمیل هزینه سالانه به مالکان زمین‌های بایر یا پروژه‌های متوقف‌شده، انگیزه احتکار را کاهش داده و مالکان را به بهره‌برداری سریع از اراضی سوق می‌دهد.
نقش مالیات بر ارزش زمین در سامان‌دهی بازار پیش‌فروش منطقه ۲۲
بهره‌برداری سریع از اراضی به‌ویژه در پیش‌فروش‌هایی که پروژه به‌طور واقعی آغاز نشده، اما واحدها از قبل فروخته شده‌اند، بسیار تأثیرگذار خواهد بود. زیرا مالک به‌منظور کاهش فشار مالیاتی، ناچار خواهد بود پروژه را در زمان‌بندی مشخص آغاز کرده و به بهره‌برداری برساند. این سیاست موجب کاهش تمایل به زمین‌خواری و سفته‌بازی می‌شود. در حال حاضر، برخی سازندگان یا دلالان، با خرید زمین در منطقه ۲۲ و نگهداری آن برای چند سال بدون انجام عملیات اجرایی، سود قابل توجهی کسب می‌کنند. این وضعیت به افزایش غیرواقعی قیمت زمین منجر شده و نهایتاً هزینه نهایی خرید مسکن برای مصرف‌کننده را بالا می‌برد.
در صورتی که مالیات بر ارزش زمین به‌درستی اعمال شود، سود حاصل از چنین فعالیت‌هایی کاهش یافته و سرمایه‌گذاران تنها در صورت شروع ساخت‌وساز واقعی می‌توانند انتظار بازدهی مناسب داشته باشند. اعمال این مالیات می‌تواند موجب بهبود شفافیت اطلاعات در بازار پیش‌فروش شود. اگر مالکان موظف باشند برای زمین‌هایی که پروژه آن‌ها در جریان است، مالیات بپردازند، ناگزیر به ثبت دقیق اطلاعات در سامانه‌های رسمی و رعایت قوانین مربوط به پیش‌فروش خواهند بود. این موضوع می‌تواند به نفع خریداران مسکن عمل کرده و مانع بروز تخلفات رایج در این حوزه شود. با این وجود، اجرای موفق این سیاست نیازمند پیش‌نیازهای متعددی است. باید یک بانک اطلاعاتی جامع از وضعیت مالکیت، ارزش‌گذاری دقیق زمین‌ها و وضعیت ساخت‌وساز آن‌ها ایجاد شود.
الزامات اجرایی، چالش‌ها و راهکارهای پیاده‌سازی سیاست مالیاتی در بازار مسکن
سامانه‌هایی نظیر کاداستر، ثبت املاک، و اطلاعات طرح‌های شهری باید به صورت یکپارچه عمل کنند تا از فرار مالیاتی و سوء‌استفاده‌های احتمالی جلوگیری شود. همچنین باید سازوکارهای نظارتی مؤثری برای اطمینان از اجرای عادلانه و مؤثر این سیاست طراحی شود. کنترل تبعات اجتماعی و اقتصادی اجرای مالیات است. اگر سازندگان هزینه‌های ناشی از مالیات زمین را به خریداران منتقل کنند، ممکن است قیمت پیش‌فروش‌ها افزایش یابد و فشار مضاعفی بر مصرف‌کنندگان واقعی وارد شود. نیاز است که در کنار اجرای این مالیات، ابزارهای حمایتی برای خریداران واقعی در نظر گرفته شده و قوانین مکملی برای نظارت بر قیمت‌گذاری در پیش‌فروش‌ها طراحی شود.
مقاومت گروه‌های ذی‌نفع نیز از دیگر چالش‌های جدی در مسیر اجرای مالیات بر ارزش زمین است. مالکان بزرگ، برخی انبوه‌سازان و دلالان ممکن است با فشارهای سیاسی و رسانه‌ای در مقابل این سیاست ایستادگی کنند. لذا اراده قوی دولت و شهرداری، همراه با شفاف‌سازی و اطلاع‌رسانی عمومی درباره مزایای بلندمدت این سیاست، ضروری است. در نهایت باید گفت، مالیات بر ارزش زمین به عنوان یک سیاست اصلاح‌گرایانه می‌تواند نقشی حیاتی در سامان‌دهی بازار مسکن، به‌ویژه در مناطق پرتوسعه‌ای چون منطقه ۲۲ ایفا کند. اگرچه اجرای این سیاست نیازمند زیرساخت، زمان و همراهی همه‌جانبه نهادهای حاکمیتی است، اما در صورت تحقق، می‌تواند منجر به افزایش عرضه واقعی مسکن، ارتقاء کیفیت زندگی شهری و بازگرداندن اعتماد عمومی به بازار پیش‌فروش شود.